La rente viagère restitue progressivement le capital aliéné. Son montant minimal s’obtient en divisant ce capital par la durée de vie probable du vendeur. S’y ajoutent le rendement attendu du capital, c’est-à-dire le taux technique, et l’indexation. La détermination de la base en viager occupé est développée dans notre article sur la valorisation du viager occupé.

Quelle table d’espérance de vie ?

La durée de vie probable est le facteur essentiel. Plusieurs tables coexistent :

• les tables de l’INSEE, référence la plus usuelle ;
• le barème Daubry, qui retient une espérance de vie plus optimiste ;
• les tables de génération TGF05 et TGH05, utilisées par les assureurs ;
• les tables d’investisseurs, plus optimistes encore.

Les écarts sont notables. Pour une femme de 75 ans, la durée retenue va de 14,8 ans selon l’INSEE (table de mortalité 2022, tableau T69) à 16,4 ans selon le barème Daubry 2023, et jusqu’à 18,5 ans selon certaines tables d’investisseurs. La rente varie d’autant. Le choix de la table n’est jamais neutre.

Ces durées sont des médianes : la moitié des personnes d’un âge donné vivront moins longtemps, l’autre moitié plus longtemps. Plus on avance en âge, plus on a de chances d’aller loin : à 85 ans, la durée restant à vivre est plus courte qu’à 75 ans, mais l’âge atteint au décès est, en probabilité, plus élevé. Une rente se construit sur une probabilité, jamais sur une certitude.

Non-discrimination : ce qui s’impose aux assureurs, et pas aux particuliers

La directive 2004/113/CE du 13 décembre 2004, transposée par la loi du 27 mai 2008, interdit de faire du sexe un facteur de calcul des primes et prestations d’assurance. Par l’arrêt Test-Achats du 1er mars 2011, la CJUE a mis fin à la dérogation qui subsistait. Depuis le 21 décembre 2012, les assureurs pratiquent une tarification unisexe. Ils retiennent en pratique la TGF05, la plus longue, ce qui minore la rente servie.

Cette règle vise les biens et services fournis par des professionnels. Elle ne régit pas le contrat civil de rente viagère immobilière conclu entre particuliers, qui relève de la liberté contractuelle de l’article 1976 du Code civil. Le vendeur et l’acquéreur peuvent donc retenir une table distinguant hommes et femmes. Concrètement, un homme qui vend son bien en viager peut percevoir d’un particulier une rente sensiblement supérieure à celle qu’un assureur lui servirait pour le même capital.

Le barème Daubry

Reconnu par le Conseil supérieur du notariat et fréquemment utilisé par les juges du fond, le barème Daubry donne directement, pour chaque âge, un taux de rente applicable au capital à convertir. Ce taux intègre implicitement un taux technique, sans le rendre directement visible.

L’outil est rapide et reconnu, mais il ne doit pas être appliqué mécaniquement. Il ne dit rien de l’équilibre économique propre à chaque opération.

La méthode comparative

Comparer permet de situer un résultat dans une fourchette défendable. On peut rapprocher la rente calculée :

• de celle qu’obtiendrait une autre table ou un autre barème ;
• de celle que servirait un assureur pour le même capital, sachant que l’assureur est contraint par la TGF05 et par un taux technique plafonné (article A. 132-1 du Code des assurances) ;
• du taux de rendement interne que l’opération offre au vendeur.

Un écart important n’est pas nécessairement une erreur, mais il doit pouvoir s’expliquer.

Le taux technique

Le taux technique représente le rendement que le débirentier retire du capital dont il dispose désormais. Entre particuliers, il est librement fixé, mais il doit rester cohérent avec les conditions économiques. Plusieurs références permettent d’en apprécier le niveau : le taux d’intérêt légal, le rendement des placements sur une durée comparable, ou le rendement interne attendu dans le secteur d’investissement concerné.

Son effet est direct : quelques dixièmes de point suffisent à modifier sensiblement le montant de la rente.

Intégrer l’inflation

La loi n° 49-420 du 25 mars 1949, d’ordre public, prévoit que les rentes viagères stipulées en numéraire sont majorées de plein droit. L’indexation est donc obligatoire, mais l’indice est libre. L’indice mensuel des prix à la consommation est vivement recommandé : il est pérenne, peu volatil et représentatif de l’inflation. Son identifiant exact doit figurer dans l’acte.

L’indexation modifie le calcul. La rente étant revalorisée chaque année, retenir un rendement nominal reviendrait à faire payer l’inflation deux fois. Il faut raisonner en rendement réel : un rendement nominal de 3 %, avec une inflation de 2 %, correspond à un rendement réel d’environ 1 %. La rente initiale est donc plus faible qu’avec un taux nominal.

Le vendeur n’y perd pas, bien au contraire. L’indexation a un effet exponentiel : chaque revalorisation s’applique à une rente déjà revalorisée. Une rente calculée sur seize ans avec un taux technique réel de 1 %, puis indexée de 2 % par an, procure au vendeur un rendement effectif d’environ 3,85 % par an. C’est davantage que les 3 % nominaux dont on est parti : l’indexation fait le reste.

Comparer la rente aux fruits du bien : le danger du défaut d’aléa

La rente peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties de fixer (article 1976 du Code civil). Cette liberté ne dispense pas le prix d’être réel et sérieux. La jurisprudence annule la vente lorsque la rente est inférieure ou égale aux fruits potentiels du bien vendu (Cass. 1re civ., 24 octobre 1978). L’acquéreur ne supporte alors aucun aléa : le bien paie la rente à sa place.

Dès lors que la rente constitue le principal du paiement du prix, un bouquet, même substantiel, ne suffit pas à écarter cette hypothèse.

D’où notre mise en garde contre certaines annonces de viager libre loué qui promettent un « cash-flow positif ». Un loyer supérieur à la rente est précisément la situation que sanctionne la jurisprudence. Présenter ce déséquilibre comme un argument d’investissement relève de l’ignorance, et fait courir à l’acquéreur comme au vendeur un risque de nullité de la vente.

En pratique

Une rente se justifie paramètre par paramètre : la base convertie, la table retenue, le taux technique, l’indexation, puis le contrôle au regard des fruits du bien. Chaque choix doit être explicable, et l’ensemble formalisé dans une note de calcul.

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Avant tout chiffre, la réalité de l’occupation

La première question n’est pas mathématique. Réserver un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit n’a de sens que si l’occupation est réelle et durable.

Un démembrement trop tardif rend cette occupation incertaine. C’est le cas lorsque le maintien à domicile devient difficile : un logement peu accessible, une ergonomie inadaptée, des services ou une famille trop éloignés. On valorise alors un droit que son titulaire n’exercera peut-être plus très longtemps. Le prix perd de sa cohérence, et l’opération perd de son sens.

À l’inverse, un démembrement prématuré peut engager le vendeur sur un logement qui ne correspondra plus à ses besoins à moyen terme, ou après un changement de situation, notamment en cas de veuvage. Il restreint dangereusement ses options futures.

La valorisation commence donc par un diagnostic : le vendeur occupe-t-il réellement le bien, et a-t-il vocation à l’occuper durablement ?

Valeurs vénales et valeur du droit réservé

L’occupation d’un bien affecte sa valeur. L’acquéreur d’un bien occupé ne peut ni l’habiter ni le louer. Il supporte une incertitude sur la date de libération et s’adresse à un marché plus étroit, donc moins liquide. L’écart qui en résulte est une donnée de marché : il varie selon la nature du bien, sa localisation et la profondeur de la demande. Il ne se décrète pas et suppose une analyse fine du marché local et du bien concerné.

Le droit fiscal ne dit pas autre chose. Pour l’IFI, la doctrine administrative rappelle qu’il est tenu compte des conditions de location pour évaluer un immeuble. La loi elle-même prévoit un abattement de 30 % sur la résidence principale occupée par son propriétaire (article 973 du CGI, BOI-PAT-IFI-20-30-20).

La valeur du droit réservé, DUH ou usufruit, dépend quant à elle du temps projeté d’occupation, du bien et de son rendement.

Chaque correction doit mesurer une chose, et une seule. Empiler des abattements qui mesurent la même gêne conduit à un prix sans rapport avec la réalité, presque toujours au détriment du vendeur.

Les barèmes rapides : le barème Daubry et le barème fiscal

Le barème Daubry est la référence professionnelle du viager. Il est reconnu par le Conseil supérieur du notariat et fréquemment utilisé par les juges du fond. Selon l’âge du vendeur, il exprime la valeur de l’occupation en pourcentage de la valeur du bien. Ce pourcentage s’applique uniformément, quel que soit le bien : il faut donc en apprécier la pertinence en situation.

Le barème retient une espérance de vie plus optimiste que celle des tables de l’INSEE. Une explication sociologique peut être avancée, avec prudence : pour vendre en viager, il faut être propriétaire, et la longévité n’est pas indifférente au niveau de vie. On ne saurait non plus douter de l’effet bienfaisant de la perception d’une rente viagère…

C’est un excellent outil de premier ordre de grandeur. Mais il raisonne en moyenne : il ignore le rendement du bien, son état et la répartition des charges entre les parties.

Le barème de l’article 669 du CGI répond à une autre logique. Il fixe la valeur de l’usufruit par tranches de dix ans : 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans. Pour le DUH, l’article 762 bis retient 60 % de cette valeur. Une femme de 71 ans et une femme de 80 ans relèvent pourtant de la même tranche, ce qui suffit à montrer qu’il s’agit d’un outil d’assiette fiscale et non d’une méthode de prix.

Ce barème n’est d’ailleurs obligatoire que pour les mutations à titre gratuit. En matière de vente, la valeur du DUH est librement déterminée par les parties, sous réserve de correspondre à sa valeur réelle (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20).

La méthode économique : actualiser les flux

La méthode économique part d’une idée simple. Le droit réservé vaut ce que son titulaire n’aura pas à payer pour se loger pendant le temps projeté d’occupation. La nue-propriété vaut ce que représente aujourd’hui la pleine propriété récupérée au terme de cette durée.

On actualise donc au rendement réel du bien, noté r, sur la durée projetée, notée n :

Valeur de la nue-propriété = Valeur de la pleine propriété ÷ (1 + r)ⁿ
Valeur du droit réservé = Valeur de la pleine propriété − Valeur de la nue-propriété

La sensibilité aux paramètres est forte. Sur douze ans, la nue-propriété représente environ 70 % de la pleine propriété avec un rendement de 3 %, et environ 62,5 % avec un rendement de 4 %.

D’où deux exigences :

• le taux retenu doit être le rendement réel du bien, et non un taux financier abstrait ;
• la table d’espérance de vie doit être choisie en connaissance de cause (voir notre article sur le paiement du prix en viager).

Cette méthode a reçu l’onction du juge. Le Conseil d’État, statuant en matière d’usufruit temporaire, a jugé qu’en l’absence de transaction comparable, est conforme aux pratiques de marché la méthode qui fixe les prix de la nue-propriété et de l’usufruit de telle sorte qu’ils offrent le même taux de rendement interne à l’usufruitier et au nu-propriétaire (CE, 24 octobre 2018, n° 412322). C’est exactement ce que réalise l’actualisation au rendement du bien : aucune des deux parties ne s’enrichit au détriment de l’autre.

DUH ou usufruit : faut-il valoriser différemment ?

Le droit fiscal le laisse croire. Il considère le DUH comme un droit amoindri, une fraction du droit d’usufruit, qu’il évalue à 60 % de celui-ci. Économiquement, pourtant, le vendeur qui se réserve un DUH et celui qui se réserve un usufruit sont dans la même situation : ils continuent d’occuper le bien.

Du côté de l’acquéreur, le constat est le même : quel que soit le droit réservé, il est privé de jouissance. Seules diffèrent les conditions de sortie.

• Si le titulaire d’un DUH abandonne son droit, l’acquéreur recouvre la jouissance du bien, moyennant une compensation financière.
• Si le titulaire d’un usufruit quitte les lieux, il peut louer le bien. L’acquéreur court alors le risque de voir le bien occupé par un locataire qu’il n’aura pas choisi, à des conditions qu’il n’aura pas définies.

Cette contrainte supplémentaire peut se traduire économiquement par une mécanique inverse de celle que présuppose le droit fiscal.

Notre position est la suivante : la nature du droit réservé ne modifie pas sa valeur. Seules la répartition des travaux, des taxes et des charges, et les contraintes supportées par chacun, ont une incidence économique. À contraintes égales, il n’y a pas de différence de valorisation entre les deux droits.

Par défaut, l’usufruitier supporte l’entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations (articles 605 et 606 du Code civil). L’usager qui occupe la totalité de la maison y est assujetti comme l’usufruitier (article 635). Mais les parties sont libres d’organiser autrement cette répartition. Chaque charge transférée au vendeur réduit la valeur de son droit ; chaque charge conservée par l’acquéreur l’augmente.

Pour la simplicité d’usage, nous recommandons de renvoyer aux décrets du 26 août 1987 relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires : le n° 87-712 sur les réparations locatives et le n° 87-713 sur les charges récupérables. Les listes sont précises, connues de tous et éprouvées par la jurisprudence locative. Elles tranchent d’avance la frontière, souvent conflictuelle, entre entretien et grosses réparations.

Abandon du droit d’usage et d’habitation : ce droit ne peut rester sans valeur

Le DUH est un droit personnel : son titulaire ne peut ni le céder ni le louer. Si le vendeur quitte définitivement les lieux, son droit ne lui sert plus à rien, tandis que l’acquéreur recouvre la jouissance d’un bien qu’il a payé occupé. L’abandon d’un droit viager appelle naturellement une compensation viagère, sous forme de rente.

Une compensation insuffisante est dangereuse pour les deux parties :

• pour le senior, parce que l’abandon survient précisément au moment où ses besoins augmentent ;
• pour l’acquéreur, parce qu’elle l’expose à une majoration judiciaire. En l’absence de clause, le juge tend à retenir la valeur locative intégrale du bien.

La compensation doit donc être prévue dès l’acte. Elle se calibre en considérant les besoins du vendeur, les capacités de l’acquéreur et les valeurs locatives.

En pratique

Il existe plusieurs méthodes, et elles donnent des résultats différents. Une approche pragmatique est une approche individualisée.

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