Avant de calculer une rente, il faut savoir ce que l’on convertit. En viager occupé, la base est la valeur de la nue-propriété, ou la valeur économique du bien en pleine propriété, c’est-à-dire la valeur du bien diminuée de la valeur de la réserve de jouissance. En viager libre, c’est la pleine propriété à sa valeur vénale libre. Le bouquet payé comptant vient en déduction, et le solde est converti en rente. Voici comment s’opère cette conversion.
La rente viagère restitue progressivement le capital aliéné. Son montant minimal s’obtient en divisant ce capital par la durée de vie probable du vendeur. S’y ajoutent le rendement attendu du capital, c’est-à-dire le taux technique, et l’indexation. La détermination de la base en viager occupé est développée dans notre article sur la valorisation du viager occupé.
Quelle table d’espérance de vie ?
La durée de vie probable est le facteur essentiel. Plusieurs tables coexistent :
- les tables de l’INSEE, référence la plus usuelle ;
- le barème Daubry, qui retient une espérance de vie plus optimiste ;
- les tables de génération TGF05 et TGH05, utilisées par les assureurs ;
- les tables d’investisseurs, plus optimistes encore.
Les écarts sont notables. Pour une femme de 75 ans, la durée retenue va de 14,8 ans selon l’INSEE (table de mortalité 2022, tableau T69) à 16,4 ans selon le barème Daubry 2023, et jusqu’à 18,5 ans selon certaines tables d’investisseurs. La rente varie d’autant. Le choix de la table n’est jamais neutre.
Ces durées sont des médianes : la moitié des personnes d’un âge donné vivront moins longtemps, l’autre moitié plus longtemps. Plus on avance en âge, plus on a de chances d’aller loin : à 85 ans, la durée restant à vivre est plus courte qu’à 75 ans, mais l’âge atteint au décès est, en probabilité, plus élevé. Une rente se construit sur une probabilité, jamais sur une certitude.
Non-discrimination : ce qui s’impose aux assureurs, et pas aux particuliers
La directive 2004/113/CE du 13 décembre 2004, transposée par la loi du 27 mai 2008, interdit de faire du sexe un facteur de calcul des primes et prestations d’assurance. Par l’arrêt Test-Achats du 1er mars 2011, la CJUE a mis fin à la dérogation qui subsistait. Depuis le 21 décembre 2012, les assureurs pratiquent une tarification unisexe. Ils retiennent en pratique la TGF05, la plus longue, ce qui minore la rente servie.
Cette règle vise les biens et services fournis par des professionnels. Elle ne régit pas le contrat civil de rente viagère immobilière conclu entre particuliers, qui relève de la liberté contractuelle de l’article 1976 du Code civil. Le vendeur et l’acquéreur peuvent donc retenir une table distinguant hommes et femmes. Concrètement, un homme qui vend son bien en viager peut percevoir d’un particulier une rente sensiblement supérieure à celle qu’un assureur lui servirait pour le même capital.
Le barème Daubry
Reconnu par le Conseil supérieur du notariat et fréquemment utilisé par les juges du fond, le barème Daubry donne directement, pour chaque âge, un taux de rente applicable au capital à convertir. Ce taux intègre implicitement un taux technique, sans le rendre directement visible.
L’outil est rapide et reconnu, mais il ne doit pas être appliqué mécaniquement. Il ne dit rien de l’équilibre économique propre à chaque opération.
La méthode comparative
Comparer permet de situer un résultat dans une fourchette défendable. On peut rapprocher la rente calculée :
- de celle qu’obtiendrait une autre table ou un autre barème ;
- de celle que servirait un assureur pour le même capital, sachant que l’assureur est contraint par la TGF05 et par un taux technique plafonné (article A. 132-1 du Code des assurances) ;
- du taux de rendement interne que l’opération offre au vendeur.
Un écart important n’est pas nécessairement une erreur, mais il doit pouvoir s’expliquer.
Le taux technique
Le taux technique représente le rendement que le débirentier retire du capital dont il dispose désormais. Entre particuliers, il est librement fixé, mais il doit rester cohérent avec les conditions économiques. Plusieurs références permettent d’en apprécier le niveau : le taux d’intérêt légal, le rendement des placements sur une durée comparable, ou le rendement interne attendu dans le secteur d’investissement concerné.
Son effet est direct : quelques dixièmes de point suffisent à modifier sensiblement le montant de la rente.
Intégrer l’inflation
La loi n° 49-420 du 25 mars 1949, d’ordre public, prévoit que les rentes viagères stipulées en numéraire sont majorées de plein droit. L’indexation est donc obligatoire, mais l’indice est libre. L’indice mensuel des prix à la consommation est vivement recommandé : il est pérenne, peu volatil et représentatif de l’inflation. Son identifiant exact doit figurer dans l’acte.
L’indexation modifie le calcul. La rente étant revalorisée chaque année, retenir un rendement nominal reviendrait à faire payer l’inflation deux fois. Il faut raisonner en rendement réel : un rendement nominal de 3 %, avec une inflation de 2 %, correspond à un rendement réel d’environ 1 %. La rente initiale est donc plus faible qu’avec un taux nominal.
Le vendeur n’y perd pas, bien au contraire. L’indexation a un effet exponentiel : chaque revalorisation s’applique à une rente déjà revalorisée. Une rente calculée sur seize ans avec un taux technique réel de 1 %, puis indexée de 2 % par an, procure au vendeur un rendement effectif d’environ 3,85 % par an. C’est davantage que les 3 % nominaux dont on est parti : l’indexation fait le reste.
Comparer la rente aux fruits du bien : le danger du défaut d’aléa
La rente peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties de fixer (article 1976 du Code civil). Cette liberté ne dispense pas le prix d’être réel et sérieux. La jurisprudence annule la vente lorsque la rente est inférieure ou égale aux fruits potentiels du bien vendu (Cass. 1re civ., 24 octobre 1978). L’acquéreur ne supporte alors aucun aléa : le bien paie la rente à sa place.
Dès lors que la rente constitue le principal du paiement du prix, un bouquet, même substantiel, ne suffit pas à écarter cette hypothèse.
D’où notre mise en garde contre certaines annonces de viager libre loué qui promettent un « cash-flow positif ». Un loyer supérieur à la rente est précisément la situation que sanctionne la jurisprudence. Présenter ce déséquilibre comme un argument d’investissement relève de l’ignorance, et fait courir à l’acquéreur comme au vendeur un risque de nullité de la vente.
En pratique
Une rente se justifie paramètre par paramètre : la base convertie, la table retenue, le taux technique, l’indexation, puis le contrôle au regard des fruits du bien. Chaque choix doit être explicable, et l’ensemble formalisé dans une note de calcul.
