Dans un viager occupé, l’acquéreur achète un bien dont le vendeur conserve la jouissance. Encore faut-il savoir ce que vaut ce qui est cédé, et ce que vaut ce qui est retenu. Voici les méthodes disponibles, de la plus rapide à la plus rigoureuse.
Avant tout chiffre, la réalité de l’occupation
La première question n’est pas mathématique. Réserver un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit n’a de sens que si l’occupation est réelle et durable.
Un démembrement trop tardif rend cette occupation incertaine. C’est le cas lorsque le maintien à domicile devient difficile : un logement peu accessible, une ergonomie inadaptée, des services ou une famille trop éloignés. On valorise alors un droit que son titulaire n’exercera peut-être plus très longtemps. Le prix perd de sa cohérence, et l’opération perd de son sens.
À l’inverse, un démembrement prématuré peut engager le vendeur sur un logement qui ne correspondra plus à ses besoins à moyen terme, ou après un changement de situation, notamment en cas de veuvage. Il restreint dangereusement ses options futures.
La valorisation commence donc par un diagnostic : le vendeur occupe-t-il réellement le bien, et a-t-il vocation à l’occuper durablement ?
Valeurs vénales et valeur du droit réservé
L’occupation d’un bien affecte sa valeur. L’acquéreur d’un bien occupé ne peut ni l’habiter ni le louer. Il supporte une incertitude sur la date de libération et s’adresse à un marché plus étroit, donc moins liquide. L’écart qui en résulte est une donnée de marché : il varie selon la nature du bien, sa localisation et la profondeur de la demande. Il ne se décrète pas et suppose une analyse fine du marché local et du bien concerné.
Le droit fiscal ne dit pas autre chose. Pour l’IFI, la doctrine administrative rappelle qu’il est tenu compte des conditions de location pour évaluer un immeuble. La loi elle-même prévoit un abattement de 30 % sur la résidence principale occupée par son propriétaire (article 973 du CGI, BOI-PAT-IFI-20-30-20).
La valeur du droit réservé, DUH ou usufruit, dépend quant à elle du temps projeté d’occupation, du bien et de son rendement.
Chaque correction doit mesurer une chose, et une seule. Empiler des abattements qui mesurent la même gêne conduit à un prix sans rapport avec la réalité, presque toujours au détriment du vendeur.
Les barèmes rapides : le barème Daubry et le barème fiscal
Le barème Daubry est la référence professionnelle du viager. Il est reconnu par le Conseil supérieur du notariat et fréquemment utilisé par les juges du fond. Selon l’âge du vendeur, il exprime la valeur de l’occupation en pourcentage de la valeur du bien. Ce pourcentage s’applique uniformément, quel que soit le bien : il faut donc en apprécier la pertinence en situation.
Le barème retient une espérance de vie plus optimiste que celle des tables de l’INSEE. Une explication sociologique peut être avancée, avec prudence : pour vendre en viager, il faut être propriétaire, et la longévité n’est pas indifférente au niveau de vie. On ne saurait non plus douter de l’effet bienfaisant de la perception d’une rente viagère…
C’est un excellent outil de premier ordre de grandeur. Mais il raisonne en moyenne : il ignore le rendement du bien, son état et la répartition des charges entre les parties.
Le barème de l’article 669 du CGI répond à une autre logique. Il fixe la valeur de l’usufruit par tranches de dix ans : 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans. Pour le DUH, l’article 762 bis retient 60 % de cette valeur. Une femme de 71 ans et une femme de 80 ans relèvent pourtant de la même tranche, ce qui suffit à montrer qu’il s’agit d’un outil d’assiette fiscale et non d’une méthode de prix.
Ce barème n’est d’ailleurs obligatoire que pour les mutations à titre gratuit. En matière de vente, la valeur du DUH est librement déterminée par les parties, sous réserve de correspondre à sa valeur réelle (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20).
La méthode économique : actualiser les flux
La méthode économique part d’une idée simple. Le droit réservé vaut ce que son titulaire n’aura pas à payer pour se loger pendant le temps projeté d’occupation. La nue-propriété vaut ce que représente aujourd’hui la pleine propriété récupérée au terme de cette durée.
On actualise donc au rendement réel du bien, noté r, sur la durée projetée, notée n :
Valeur de la nue-propriété = Valeur de la pleine propriété ÷ (1 + r)n
Valeur du droit réservé = Valeur de la pleine propriété − Valeur de la nue-propriété
La sensibilité aux paramètres est forte. Sur douze ans, la nue-propriété représente environ 70 % de la pleine propriété avec un rendement de 3 %, et environ 62,5 % avec un rendement de 4 %.
D’où deux exigences :
- le taux retenu doit être le rendement réel du bien, et non un taux financier abstrait ;
- la table d’espérance de vie doit être choisie en connaissance de cause (voir notre article sur le paiement du prix en viager).
Cette méthode a reçu l’onction du juge. Le Conseil d’État, statuant en matière d’usufruit temporaire, a jugé qu’en l’absence de transaction comparable, est conforme aux pratiques de marché la méthode qui fixe les prix de la nue-propriété et de l’usufruit de telle sorte qu’ils offrent le même taux de rendement interne à l’usufruitier et au nu-propriétaire (CE, 24 octobre 2018, n° 412322). C’est exactement ce que réalise l’actualisation au rendement du bien : aucune des deux parties ne s’enrichit au détriment de l’autre.
DUH ou usufruit : faut-il valoriser différemment ?
Le droit fiscal le laisse croire. Il considère le DUH comme un droit amoindri, une fraction du droit d’usufruit, qu’il évalue à 60 % de celui-ci. Économiquement, pourtant, le vendeur qui se réserve un DUH et celui qui se réserve un usufruit sont dans la même situation : ils continuent d’occuper le bien.
Du côté de l’acquéreur, le constat est le même : quel que soit le droit réservé, il est privé de jouissance. Seules diffèrent les conditions de sortie.
- Si le titulaire d’un DUH abandonne son droit, l’acquéreur recouvre la jouissance du bien, moyennant une compensation financière.
- Si le titulaire d’un usufruit quitte les lieux, il peut louer le bien. L’acquéreur court alors le risque de voir le bien occupé par un locataire qu’il n’aura pas choisi, à des conditions qu’il n’aura pas définies.
Cette contrainte supplémentaire peut se traduire économiquement par une mécanique inverse de celle que présuppose le droit fiscal.
Notre position est la suivante : la nature du droit réservé ne modifie pas sa valeur. Seules la répartition des travaux, des taxes et des charges, et les contraintes supportées par chacun, ont une incidence économique. À contraintes égales, il n’y a pas de différence de valorisation entre les deux droits.
Par défaut, l’usufruitier supporte l’entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations (articles 605 et 606 du Code civil). L’usager qui occupe la totalité de la maison y est assujetti comme l’usufruitier (article 635). Mais les parties sont libres d’organiser autrement cette répartition. Chaque charge transférée au vendeur réduit la valeur de son droit ; chaque charge conservée par l’acquéreur l’augmente.
Pour la simplicité d’usage, nous recommandons de renvoyer aux décrets du 26 août 1987 relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires : le n° 87-712 sur les réparations locatives et le n° 87-713 sur les charges récupérables. Les listes sont précises, connues de tous et éprouvées par la jurisprudence locative. Elles tranchent d’avance la frontière, souvent conflictuelle, entre entretien et grosses réparations.
Abandon du droit d’usage et d’habitation : ce droit ne peut rester sans valeur
Le DUH est un droit personnel : son titulaire ne peut ni le céder ni le louer. Si le vendeur quitte définitivement les lieux, son droit ne lui sert plus à rien, tandis que l’acquéreur recouvre la jouissance d’un bien qu’il a payé occupé. L’abandon d’un droit viager appelle naturellement une compensation viagère, sous forme de rente.
Une compensation insuffisante est dangereuse pour les deux parties :
- pour le senior, parce que l’abandon survient précisément au moment où ses besoins augmentent ;
- pour l’acquéreur, parce qu’elle l’expose à une majoration judiciaire. En l’absence de clause, le juge tend à retenir la valeur locative intégrale du bien.
La compensation doit donc être prévue dès l’acte. Elle se calibre en considérant les besoins du vendeur, les capacités de l’acquéreur et les valeurs locatives.
En pratique
Il existe plusieurs méthodes, et elles donnent des résultats différents. Une approche pragmatique est une approche individualisée.